Guías · 5 de septiembre de 2026
Cédula de habitabilidad o primera ocupación
Las cédulas de habitabilidad suponen una medida de protección de la legalidad de la edificación o las viviendas. Además de ser un permiso administrativo de ocupación acreditado y expedido por la administración, son también un instrumento de control administrativo que garantiza la aptitud de una vivienda para ser habitada.
Esta figura se regula por el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.
Es habitual confundir la licencia de primera ocupación con la cédula de habitabilidad, pero no son lo mismo: la primera ocupación la otorga el ayuntamiento, mientras que la cédula de habitabilidad la concede la administración autonómica.
En el caso de Andalucía, la emisión de dicha cédula de habitabilidad era otorgada por el Ministerio de la Vivienda hasta la entrada en vigor del Decreto 283/1987, de 25 de noviembre, que eliminó esta figura por considerar que cumplía la misma función que la licencia de primera ocupación.
“Se suprime en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía la cédula de habitabilidad, así como el trámite de informe preceptivo sobre condiciones higiénicas previo a la concesión de las licencias municipales de obras, expedida y realizado, respectivamente, por las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía.”
Decreto 283/1987, de 25 de noviembre
Por tanto, en caso de requerirse dicha documentación para una compraventa o un alquiler, habrá que dirigirse al ayuntamiento y solicitar copia de la licencia de primera ocupación o, en el caso de edificaciones antiguas, a la delegación provincial del Ministerio de la Vivienda para comprobar si se dispone de copia.
En cualquier caso, la licencia urbanística puede ser solicitada por un técnico especialista (arquitecto o arquitecto técnico), existiendo tres tipos de licencia de primera ocupación:
Tipos de licencia de primera ocupación
- Licencia de primera ocupación de viviendas de nueva construcción.
- Licencia de primera ocupación de rehabilitación, para viviendas que han sido objeto de una rehabilitación integral.
- Licencia de segunda ocupación, para viviendas ya existentes.
El Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, establece en su artículo 2 que las edificaciones terminadas con anterioridad a la Ley 19/1975 y que cuenten con licencia urbanística para su ubicación en suelo no urbanizable se asimilarán, en su régimen, a las edificaciones con licencia urbanística. Dicho régimen no será extensible a las obras posteriores que se hayan realizado sobre la edificación sin las preceptivas licencias urbanísticas.
El mismo criterio se aplicará respecto de las edificaciones irregulares en suelo urbano y urbanizable para las que hubiera transcurrido el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo.
Por último, cabe destacar que el Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva en Andalucía, introduce una modificación en el artículo 169 de la LOUA que permite obtener la licencia de primera ocupación de una vivienda de nueva construcción mediante declaración responsable del arquitecto.